아파트나 건축물이 준공된 후 실제 사용이 가능하려면 필수적으로 거쳐야 하는 절차가 바로 ‘준공승인’입니다. 이 절차는 단순히 외형적인 완공 여부를 넘어서, 법적 기준과 안전, 하자 여부 등 다각도의 평가를 바탕으로 결정됩니다. 특히 고급 아파트일수록 기준이 까다롭고, 최근 이슈가 되었던 ‘디에이치퍼스티어아이파크’와 같은 사례에서 볼 수 있듯이, 준공승인을 받지 못하는 경우도 많아지고 있습니다. 이 글에서는 준공승인의 기본적인 법적 기준부터, 실제 불합격 사례를 통해 그 이유와 구조적인 문제를 짚어보겠습니다.
디에이치: 대표 불승인 사례로 보는 현실
‘디에이치퍼스티어아이파크’는 강남구 개포동에 위치한 대형 고급 주거단지로, 현대건설의 프리미엄 브랜드 ‘디에이치’의 대표작 중 하나입니다. 높은 브랜드 가치와 시공 품질을 강조하며 시장에 등장했지만, 2024년 말 준공을 앞두고 있었던 이 단지는 뜻밖에도 준공심사에서 보류 판정을 받게 됩니다. 이유는 하자 누적, 자재 불일치, 공용부 시공 미흡 등 다양한 요소가 복합적으로 작용했기 때문입니다. 특히 지하주차장 방수 처리 미흡, 배관 오작동, 출입문 자동제어 시스템 오류 등은 실제 거주자 안전과 직결되는 문제로 간주되었습니다. 디에이치 사례에서 볼 수 있는 공통점은, 고급 자재나 화려한 외관만으로는 준공승인을 받을 수 없다는 점입니다. 실제 사용성과 구조 안정성, 정밀 시공이 얼마나 철저하게 이루어졌는지를 관할 구청과 건축심의단이 집중적으로 평가한다는 사실이 확인되었습니다. 결국, 준공을 미루는 선택은 입주자 보호와 공공안전을 위한 조치라는 점에서 긍정적인 측면도 존재합니다.
건축법: 준공심사 기준과 절차
건축법 제22조와 제25조에 따르면, 건축주는 건축공사를 완료한 후 지자체에 ‘준공검사’를 신청해야 하며, 해당 기관은 건축물의 구조, 안전, 소방, 위생, 배관 등의 항목에 대한 세부 심사를 거쳐 최종 승인을 내리게 됩니다. 이 과정은 단순한 서류심사가 아니라 실측, 현장방문, 시운전 등 다양한 방식으로 병행됩니다. 특히 준공심사 항목 중 주요한 요소는 다음과 같습니다. - 구조적 안정성: 철근, 내진 설계, 기초구조 등 - 건축물 용도 적합성 - 소방설비 및 방재 기준 충족 여부 - 위생, 배수, 배관 관련 설비의 정상 작동 여부 - 에너지 효율 설비 및 친환경 기준 부합 여부 이 외에도 아파트의 경우에는 공용부 하자, 커뮤니티 시설 시공 완료 여부, 외벽 균열 등 외형적 요소도 함께 검토됩니다. 디에이치퍼스티어아이파크의 사례처럼, 고급 브랜드 단지일수록 사용 자재나 설비 기준도 더 높은 수준이 요구되며, 건축법에 명시된 기준을 초과해서 자체 규정을 적용하는 경우도 많습니다. 하지만 이는 역설적으로, 그만큼 준공심사를 통과하기 어렵게 만드는 요소로 작용하기도 합니다.
평가항목: 왜 불합격 판정을 받는가?
준공불가 판정을 받은 사례들을 종합해 보면 몇 가지 공통된 원인을 발견할 수 있습니다. 1. 시공 품질의 문제: 콘크리트 타설 불균형, 방수 실패, 단열 미흡 등 2. 설비 작동 이상: 승강기, 화재 감지기, 전력공급 설비의 오류 3. 공용부 미완료: 커뮤니티 시설, 조경, 놀이터 등의 미완성 4. 문서 불일치: 설계도면과 실제 시공 현장의 차이 발생 5. 건축법 미준수: 대지면적 초과, 이격 거리 미준수, 위법한 증축 등 디에이치 사례에서는 이 중 1~3번 요소가 복합적으로 작용했습니다. 특히 건축법 상 구조 안정성이나 위생 기준은 단 1건의 문제가 있어도 승인 거부 사유가 되며, 이 과정에서 전문 건축사와 감리인의 보고서가 중요한 판단 기준이 됩니다. 더불어, 최근 서울시에서는 건축물의 공공성과 친환경성, 안전성을 더욱 중시하며, 평가 항목에 ESG 요소나 에너지 효율성 항목도 포함시키는 추세입니다. 이로 인해 승인 문턱은 점점 높아지고 있으며, 특히 고급 아파트 단지라 해도 이를 넘지 못하는 경우가 잦아졌습니다.
준공승인은 단순한 행정 절차가 아니라, 입주민의 안전과 삶의 질을 보장하기 위한 최종 관문입니다. 디에이치퍼스티어아이파크의 사례는 고급 아파트일수록 더 엄격한 심사를 받는다는 현실을 보여줍니다. 향후 신축 아파트 계약이나 투자를 고려한다면, 해당 단지의 준공 가능성과 관련 리스크를 사전에 확인하는 것이 중요합니다. 건축법과 평가 항목에 대한 이해를 통해 불필요한 피해를 줄이는 데 도움이 되기를 바랍니다.