전세사기는 많은 사람들이 평생 모은 돈을 한순간에 잃을 수 있는 심각한 범죄입니다. 특히 신축빌라, 깡통전세, 빌라왕 사기 등 다양한 수법이 날로 교묘해지고 있어, 전세를 구하는 사람이라면 반드시 사전 예방 조치를 숙지해야 합니다. 이 글에서는 전세사기를 막기 위한 핵심 예방법으로 확정일자, 등기부등본, 계약서 점검 방법을 중심으로 상세히 안내드립니다.
확정일자 받는 방법과 중요성
전세 계약을 체결한 후 ‘확정일자’를 받는 것은 전세사기 예방의 가장 기본적인 조치입니다. 확정일자는 전입신고와 함께 주민센터나 정부24 등을 통해 받을 수 있으며, 임대차 계약의 날짜를 증명해주는 역할을 합니다. 이 확정일자가 있어야만 임차인은 보증금에 대한 우선변제를 받을 수 있는 권리를 가지게 됩니다.
보증금 피해를 방지하려면 반드시 전입신고를 한 뒤 확정일자를 받아야 하며, 이를 늦출 경우 뒤늦게 전입한 임차인이 우선순위를 빼앗길 수 있습니다. 최근 발생한 전세사기 피해 사례 중 다수가 확정일자를 받지 않거나 전입을 늦게 하여 우선순위를 잃는 경우였습니다.
특히 공동명의로 전세 계약을 할 경우, 세대주를 명확히 설정하고 함께 전입신고를 진행해야 합니다. 확정일자는 계약서 상의 주소와 실제 거주지 주소가 동일해야만 인정되므로 주소오류에도 주의해야 합니다.
마지막으로, 확정일자는 단순한 행정 절차가 아니라 법적으로 임차인의 권리를 지키는 ‘보험’ 역할을 한다는 점을 기억해야 합니다.
등기부등본으로 임대인 확인하기
등기부등본은 전세 계약을 체결하기 전에 반드시 확인해야 하는 핵심 서류입니다. 이 서류를 통해 임대인의 소유권 여부, 근저당 설정 여부, 가압류 상태 등 부동산에 얽힌 권리관계를 파악할 수 있습니다.
전세사기에서 가장 흔한 수법 중 하나는 임대인이 아닌 제3자가 임대인 행세를 하거나, 이미 근저당이 과하게 설정된 부동산을 전세로 내놓는 방식입니다. 등기부등본만 제대로 확인해도 이러한 사기를 사전에 피할 수 있습니다.
등기부등본은 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 열람할 수 있으며, 발급 수수료도 저렴합니다. 열람 시 ‘소유자’ 란과 ‘갑구(소유권)’ 및 ‘을구(저당권, 전세권 등)’ 란을 확인해야 합니다. 소유자가 계약서상의 임대인과 일치하지 않는다면 사기 가능성이 있으므로 즉시 계약을 보류해야 합니다.
또한 을구에 이미 대출이 과도하게 설정되어 있다면 전세보증금이 후순위로 밀릴 수 있어, 보증금 반환이 어려워질 수 있습니다. 따라서 계약 전, 등기부등본을 통해 채권 우선순위와 위험성을 반드시 확인해야 합니다.
계약서 작성 시 체크리스트
전세 계약서 작성은 단순한 서명 이상의 절차입니다. 사소한 문구 하나, 체크 하나에 따라 보증금 반환 여부가 갈릴 수 있으므로 각 항목을 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
우선, 계약서에는 임대인과 임차인의 인적사항, 보증금 금액, 계약 기간, 주소 등이 명확히 기재되어야 하며, 반드시 '전세' 계약임을 명시해야 합니다. '월세' 또는 '임대차'로 기재된 경우, 해석의 여지가 생겨 분쟁의 소지가 있습니다.
또한, 계약서에는 특약사항란이 존재하는데, 이 부분이 중요합니다. 예를 들어 “임대인은 보증금 반환을 위해 보증보험에 가입한다”거나 “중도해지 시 위약금은 상호 협의한다”와 같은 조항을 삽입하면 사기 발생 시 법적 분쟁에서 유리한 고지를 점할 수 있습니다.
계약서를 작성할 때는 반드시 공인중개사를 통해 진행하고, 중개업소가 등록된 정식 업체인지도 확인해야 합니다. 계약 체결 후에는 계약서를 사진으로 찍거나 스캔해 보관하고, 계약금 송금 내역도 계좌이체로 남겨두는 것이 안전합니다.
무엇보다도, 계약 전후로 불안한 느낌이 든다면 주저하지 말고 전문가(법률구조공단, 변호사 등)에게 자문을 구하는 것이 중요합니다. ‘설마’가 ‘진짜’가 되는 세상에서 예방이 최선입니다.
전세사기는 사후 대응보다 사전 예방이 훨씬 효과적입니다. 확정일자, 등기부등본 확인, 계약서 체크리스트 등 기본적인 조치만으로도 상당수의 피해를 막을 수 있습니다. 계약 전에는 반드시 한 번 더 점검하고, 의심이 든다면 전문가의 도움을 받으세요. 소중한 보증금을 지키기 위한 첫걸음은 꼼꼼한 확인에서 시작됩니다.