2025년 6월 현재, 이재명 정부는 실수요자 중심의 부동산 정책을 표방하며 LTV 완화, DSR 유예, 6억 이하 주택 중심 금융지원 등 다양한 대출 규제 완화책을 시행 중입니다. 그러나 일각에서는 까다로운 조건과 총량 규제, 높은 금리로 인해 실수요자조차 제대로 혜택을 받기 어렵다는 비판도 제기되고 있습니다. 이 글에서는 이재명 정부의 부동산 금융정책을 최신 기준으로 분석하고, 실수요자 억제 논란까지 포함해 균형 있게 살펴보겠습니다.
실수요자 대상 대출 완화, 무엇이 바뀌었나?
이재명 정부는 2025년 들어 부동산 시장 안정화와 함께 무주택 실수요자 지원을 강화하기 위해 다양한 금융정책을 내놓고 있습니다. 대표적으로 6억 원 이하 주택을 대상으로 한 주담대(LTV) 완화, DSR 일부 유예, 생애최초 구입자 특별 조건 등이 주요 골자입니다. 먼저, LTV(주택담보대출비율)는 기존 40~50% 수준에서 최대 70%까지 확대되었고, 생애최초 주택 구입자에 한해서는 정책금융 상품을 통해 최대 80%까지 적용 가능한 경우도 있습니다. 이는 상당히 파격적인 혜택으로 보이지만, 현실에서는 해당 조건을 충족하는 경우가 제한적입니다. 또한 DSR(총부채원리금상환비율) 역시 일부 대상에게는 스트레스 DSR을 완화하거나, 일정 기간 유예하는 방안이 시행되고 있습니다. 예를 들어, 생애최초자나 소득이 일정 기준 이하인 경우, 실제보다 유리한 계산 방식이 적용되어 대출 한도가 약 20~30% 증가할 수 있습니다. 하지만 이러한 혜택들은 기본적으로 '6억 원 이하 주택', 무주택자, 소득요건 충족자 등 까다로운 조건을 만족해야 받을 수 있으며, 그렇지 않을 경우 대부분 기존 규제 기준이 그대로 적용됩니다.
실수요자도 혜택 받기 어려운 구조
이론적으로는 실수요자를 위한 정책처럼 보이지만, 현장에서는 실수요자마저 대출이 어렵다는 불만이 나오고 있습니다. 대표적인 문제점은 다음과 같습니다: 첫째, DSR 총량 규제입니다. 정부는 특정 대상에게 DSR 완화를 적용하더라도, 전체 금융 시스템의 건전성을 위해 총량 규제는 그대로 유지합니다. 즉, 대출을 받는 사람의 기존 부채가 많거나 소득 대비 대출 비율이 높은 경우에는 실질적인 한도 확대 효과가 거의 없습니다. 둘째, 스트레스 DSR 적용 기준이 엄격합니다. 정책적으로 완화가 시행되고 있다고 하지만, 대부분은 ‘생애최초+무주택+부부합산 소득 7천만 원 이하’ 등 복합 조건을 동시에 만족해야만 하고, 한 가지라도 충족하지 못하면 기존보다 더 불리한 조건이 적용되기도 합니다. 셋째, 고정금리 위주의 상품 구조로 인해 이자 부담이 높아지고 있습니다. 특히 금리가 4% 중후반을 유지하는 상황에서, 장기 고정금리를 선택해야 하는 정책금융 상품은 단기 자금이 부족한 실수요자에게는 부담이 클 수밖에 없습니다. 이러한 이유로 일부 실수요자들은 “혜택을 받는 것 같지만, 실제로는 대출 자체가 막혀 있다”고 말합니다. 특히 청년, 신혼부부, 중소득층은 “이도 저도 안 되는 상황”에 놓여 있는 경우가 많습니다.
정책의 의도 vs 시장의 현실: 괴리는 왜 생기나?
이재명 정부의 정책은 명확히 실수요자 중심으로 설계되었지만, 현장에서는 적용 대상이 매우 협소하다는 지적이 많습니다. 정책의 취지와 시장의 현실 간 괴리가 생기는 대표적인 이유는 다음과 같습니다: 1. 지역별 차등 규제: 수도권은 규제 완화 혜택을 비교적 잘 받지만, 지방의 경우 여전히 조정지역 지정 등으로 인해 대출한도가 낮거나, 정책 상품 대상에서 제외되는 경우가 있습니다. 2. 정책금융의 한정성: 디딤돌대출, 보금자리론 등 LTV 80%까지 가능한 상품들은 한정된 예산, 신용 요건, 소득 요건 등으로 인해 실질적으로 접근 가능한 사람의 수가 적습니다. 3. 시장금리와의 괴리: 정책금융이 낮은 금리를 제시하더라도, 실제 승인 금리는 4.3~4.7% 수준이며, 민간은행은 이보다 더 높은 수준을 유지하고 있어 이자 부담이 여전히 큽니다. 4. 기존 부채로 인한 차단: 특히 청년층이나 맞벌이 부부처럼 기존에 전세대출, 학자금대출, 신용대출이 존재하는 실수요자는 DSR 계산에서 불리한 결과가 나와 대출 한도가 대폭 축소됩니다. 결과적으로 정책은 실수요자를 대상으로 설계되었지만, 현실에서는 실수요자 다수가 '조건 미충족자'로 분류되어 혜택을 받지 못하는 구조가 되어버렸습니다.
2025년 이재명 정부의 부동산 정책은 분명히 실수요자 중심의 대출 완화를 목표로 하고 있지만, 현장의 반응은 “실제론 받기 어렵다”는 지적이 많습니다. 이는 정책 설계와 집행 사이의 간극, 그리고 현실적인 조건 미충족자 문제에서 비롯된 것으로 보입니다. 정부는 올해 하반기, 추가적으로 다음과 같은 대책을 예고하고 있습니다:
- 청년·신혼부부 전용 대출 금리 인하
- LTV 적용 범위 확대 (비수도권 포함)
- DSR 계산 방식 간소화 및 고정 비율화 논의
향후 이러한 정책 보완이 실제 시장에서 체감될 수 있도록 제도 개선과 현실 반영의 조화가 필요한 시점입니다. 실수요자라면 지금은 ‘혜택 대상이 되는지’를 꼼꼼히 확인하고, 자기 조건에 맞는 정책금융 상품을 전략적으로 활용하는 것이 가장 현실적인 방법입니다.