서울의 마지막 남은 저평가 지역 중 하나로 평가받는 은평구는 최근 들어 도시정비사업, 그중에서도 재개발 추진이 활발히 진행되고 있습니다. 특히 응암동, 녹번동, 불광동, 대조동 등을 중심으로 다수의 정비구역이 설정되면서 이 지역의 미래 가치는 점점 높아지고 있습니다. 본 글에서는 은평구 내 재개발 주요 구역과 그 영향권에 포함되는 아파트들의 입지적 강점, 시세 변화, 수혜 가능성 등을 중심으로 종합 정리해보겠습니다. 실거주를 고려하는 분들이나 투자처를 찾는 이들에게 유용한 정보가 될 것입니다.
재개발 주요 구역 및 입지 조건
은평구는 교통, 녹지, 생활 인프라, 개발 가능성을 두루 갖춘 서울 서북권의 핵심 지역입니다. 특히 3호선(녹번, 불광, 연신내역), 6호선(응암, 새절역), 경전철 서부선(예정) 등 지하철 노선이 다양하게 지나고 있으며, 주요 정비구역은 대부분 이 노선들과 인접한 곳에 위치합니다. 가장 주목할 만한 지역은 응암동입니다. 응암1구역은 이미 사업시행인가를 받고 시공사를 확정했으며, 향후 분양 일정만을 남겨두고 있습니다. 응암9구역, 11구역도 조합설립 인가를 획득하면서 재개발 본궤도에 올라섰습니다. 이들은 응암역, 새절역 등과 도보 10분 이내에 위치해 있어 대중교통 접근성이 뛰어나고, 주변에 이마트, 응암시장, 은평구청 등 편의시설도 밀집해 있습니다. 불광동과 대조동 일대는 연신내역 더블역세권(3호선, 6호선)을 중심으로 정비 구역이 다수 분포해 있습니다. 특히 GTX-A 노선이 예정된 연신내역은 향후 서울-수도권 접근성이 크게 개선될 예정으로, 이 지역 재개발 구역에 대한 기대감은 매우 높은 편입니다. 녹번동은 최근 롯데캐슬 루나포레, 힐스테이트 녹번 등 브랜드 신축 아파트가 입주를 완료하면서 주거 선호도가 크게 상승한 지역입니다. 기존 노후 주거지와 신축 간 가격 격차가 커지면서 인근 노후 단지들에 대한 정비 수요도 높아지고 있습니다.
가격 변화 및 시세 전망
은평구는 과거 노후 주거지 이미지로 인해 서울 내에서도 상대적으로 저평가되어 있었으나, 최근 정비사업이 빠르게 추진되면서 가격이 점차 반등하고 있습니다. 특히 주요 재개발 구역 인근 아파트 단지들은 정비사업 기대감과 입지 프리미엄에 힘입어 가격 상승폭이 두드러지고 있습니다. 예를 들어, 응암동에 위치한 ‘e편한세상 응암’은 2022년 중형 평형 기준 7억 원대였으나, 2024년 기준 실거래가 9억 원대를 기록하며 가파른 상승세를 보이고 있습니다. ‘북한산 푸르지오’, ‘북한산 힐스테이트’ 등 인근 단지도 실거래가 기준으로 8억 원 이상을 꾸준히 유지하고 있으며, 공급이 제한적인 가운데 신축 대체제가 부족하다는 점에서 추가 상승 여력이 있다는 분석이 나옵니다. 불광동의 ‘캐슬앤파밀리에’는 GTX-A 착공 이후 지속적으로 수요가 몰리고 있으며, 3호선과 6호선 모두 이용 가능한 더블역세권 아파트로 수요가 탄탄합니다. 대조동 일대도 연신내역 개발 및 상권 활성화, 교통 개선 효과를 고려할 때, 향후 재개발이 완료되면 시세 격차가 줄어들고 전반적인 자산가치가 상승할 것으로 기대됩니다. 중요한 점은 이들 지역 대부분이 장기적인 투자가 유리한 구조라는 점입니다. 아직 정비사업 초기 단계이거나 시공사 선정이 진행 중인 구역도 다수 존재하기 때문에, 단기 시세 차익보다는 중장기 거주와 미래가치를 염두에 둔 계획이 필요합니다.
수혜 가능성이 높은 단지 리스트
재개발 구역 내부 아파트뿐만 아니라 그 인근에 위치한 기존 아파트 단지들도 간접적인 수혜를 받을 가능성이 매우 높습니다. 새 아파트 공급이 줄어드는 가운데, 입지적 장점과 생활 인프라를 공유하는 단지들은 재개발 완료 이후 상권 및 교육환경 개선, 생활 여건 향상의 간접효과를 고스란히 누릴 수 있습니다.
✅ 수혜 예상 단지 리스트
- 응암동
- 대림e편한세상 응암
- 북한산푸르지오
- 북한산 힐스테이트
- 불광동
- 캐슬앤파밀리에
- 불광삼성아파트
- 불광한신휴플러스
- 녹번동
- 롯데캐슬 루나포레
- 힐스테이트 녹번
- 대조동
- 연신내역 아이파크
- 대조푸르지오
- 연신내 태영데시앙
이 단지들의 공통점은 ① 더블 또는 트리플 역세권, ② 대형 쇼핑몰 및 병원 접근성, ③ 신축 대비 가격 메리트 등을 갖추고 있다는 점입니다. 무엇보다 정비사업 완료 후 해당 지역의 브랜드 타운화가 이뤄지면, 현재 구축 아파트들의 자산 가치도 상승할 가능성이 높습니다.
은평구는 교통, 교육, 생활 인프라, 녹지 등 다양한 입지적 장점을 바탕으로 재개발이 활발히 추진되고 있는 서울의 대표적인 정비사업 유망 지역입니다. 응암동, 불광동, 녹번동, 대조동 등 주요 구역에서는 이미 사업이 본궤도에 올라 있으며, 인근 아파트 단지들도 간접 수혜가 기대됩니다. 지금은 중장기적인 시각으로 은평구 내 위치, 사업 단계, 주변 시세 등을 면밀히 분석해 진입 전략을 세워야 할 시점입니다. 실거주든 투자든 은평구 재개발 구역과 영향권 단지에 관심을 갖고 꾸준히 모니터링하는 것이 중요합니다.